懷化市物業專項維修資金管理辦法

 

第一章  總 則

第一條  為了加強對物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》（國務院令第698號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共有部分保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條  物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、共有權人決策、政府監督的原則。

第五條  市、縣市區（不含鶴城區，以下均不含鶴城區）住房和城鄉建設行政主管部門會同同級財政部門負責指導、協調、監督本行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理等工作。市、縣市區物業專項維修資金管理機構（以下簡稱維修資金管理機構）具體負責本行政區域內物業專項維修資金的日常管理工作。

市住房保障服務中心負責市轄區物業專項維修資金的交存、管理、使用備用金撥付工作。鶴城區住房和城鄉建設局負責市轄區物業專項維修資金的使用審核、撥付工作。

城鎮街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定的職責分工負責物業專項維修資金管理相關工作。

市、縣市區財政、審計等相關部門依據各自職責對本行政區域內物業專項維修資金的管理進行監督。

 

第二章  交 存

第六條  同一物業管理區域內，非單一產權的住宅和非住宅，其業主應當交納物業專項維修資金。

第七條  業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額標準由市、縣市區住房和城鄉建設行政主管部門根據本地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定，并適時調整和公布。

第八條  業主交存的物業專項維修資金屬于業主共有，使用時由業主共同決定。

第九條  實行預售的商品房，買受人應當在辦理商品房預售合同備案前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；有預售資金監管的，建設單位應當交納的物業專項維修資金可從監管的預售資金中劃轉。開發建設單位不得代收業主物業專項維修資金。

實行現售的商品房，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，按照市、縣市區住房和城鄉建設行政主管部門核定的標準將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。

開發建設單位、買受人未按本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，住房和城鄉建設管理部門和不動產登記部門不得辦理商品房預售合同備案及不動產登記手續。

第十條  開發建設單位出售物業時，應提示買受人物業專項維修資金的交存時間及標準。

第十一條  維修資金管理機構收取物業專項維修資金應當使用湖南省財政廳統一監制的物業專項維修資金專用票據（含電子票據），此收據是業主交存物業專項維修資金的合法憑據。

第十二條  物業專項維修資金分戶賬余額不足首期應當交存金額30%的，維修資金管理機構應當及時通知業主續交，并向業主委員會、物業服務企業或者其他管理人發出預警提示；已經成立業主大會的，業主應當按照業主大會決定的續交方案及時續交；尚未成立業主大會的，由所在街道、社區組織召開業主大會，決定續交方案，并按方案確定的標準續交。

首期物業專項維修資金未交納或未足額交納的業主，維修資金管理機構應當及時通知業主補交。

業主未按照本辦法規定及時足額交納物業專項維修資金的，業主委員會、物業管理委員會應當催告并督促其交納；經催告仍不交納的，業主委員會、有直接利害關系的業主可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第十三條  市、縣市區住房和城鄉建設行政主管部門應會同同級財政部門制定公開招標辦法，通過公開招標的方式，在當地選擇存款利率高、信譽好、服務優的商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業專項維修資金專戶。

專戶管理銀行負責辦理物業專項維修資金賬戶設立、交存、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等基本業務事項，并提供協議約定的增值服務。

維修資金管理機構應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，就前款規定的基本業務事項及增值服務內容進行約定。

第十四條  物業專項維修資金應當以物業管理區域為單位設總賬，以幢或單元為單位設分幢賬，按房屋戶室號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶室號設分戶賬。本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶室號的，應當登記在以物業管理區域或者幢設立的賬戶名下。

第十五條  物業專項維修資金所產生的增值收益納入分幢賬戶滾存使用。

第十六條  建設單位、物業服務企業或者其他管理人利用業主的共有部分取得的相關收益以及共有設施設備更新、改造報廢后回收的殘值，應當轉入相應小區物業專項維修資金賬戶滾存使用。

第十七條  物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶起每年計息一次，交存未滿一年的，按照同期國有商業銀行活期存款利率計息；交存一年以上的，按照同期一年期國有商業銀行定期存款利率計息，存儲利息自動轉入物業專項維修資金專戶滾存使用。每年6月30日為結息日。

第十八條  房屋所有權轉讓時，原業主應當向受讓人說明物業專項維修資金的交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

第十九條  業主大會要求自行管理物業專項維修資金的，業主委員會應當向維修資金管理機構提交下列備案材料：

（一）物業專項維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理物業專項維修資金的表決結果；

（三）物業專項維修資金管理方案；

（四）業主管理規約；

（五）參與財務管理的業主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業技能的證明材料；

（六）與維修資金管理相關的其他材料。

物業區劃發生變動，或者業主委員會的負責人、名稱、聯系方式、地址等發生變動的，業主委員會應持相關手續到維修資金管理機構和專戶管理銀行辦理有關變更事項。

 

第三章  使 用

第二十條  物業專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十一條  物業專項維修資金涉及物業共有部分維修和更新、改造過程中所發生的設計、施工、監理、咨詢、鑒定、招標、公證等費用可以從物業專項維修資金中列支。

經業主共同決定，可以使用物業專項維修資金專戶資金購買物業共有部分的專項維修保險。

第二十二條  房屋共有部分的維修、更新和改造費用由業主共同決定費用分攤方式，業主未達成共同決定的按照下列原則分攤費用：

（一）屬于物業管理區域內全體業主共有的物業共有部分，由全體業主按照各自擁有物業的建筑面積的比例共同承擔；

（二）屬于單幢房屋內業主共有的物業共有部分，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有物業的建筑面積的比例共同承擔；

（三）屬于一個單元內業主共有的物業共有部分，由單元內的全體業主按照各自擁有物業的建筑面積的比例共同承擔；

（四）上述（一）至（三）款情況外的物業共有部分的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業的建筑面積的比例共同分攤。

（五）未交存物業專項維修資金的，分攤費用由該業主直接支付。

（六）物業專項維修資金分戶賬金額不足支付所分攤費用的，差額部分由該房屋業主承擔。

（七）物業共有部分維修、更新、改造，涉及開發建設單位尚未售出的物業，由開發建設單位按比例承擔維修和更新、改造費用。

第二十三條  物業專項維修資金劃轉業主大會管理前申請使用物業專項維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）制定資金使用方案

申請人應當與業主共同對擬維修和更新、改造的住宅共有部分進行現場鑒證，由申請人自行編制或委托編制維修資金使用方案。資金使用方案應當包括項目基本情況、維修程度、工期、公開選定的維修單位、費用預算、分攤范圍和明細、共用設施設備更新報廢殘值處置等內容。資金使用方案在物業管理區域顯著位置以及物業管理行政主管部門官方網站或維修資金微信公眾號進行公示，充分征求業主意見，公示期不少于7日。公示期滿后，申請人方可向維修資金管理機構提出申請。

維修和更新、改造項目的費用預算低于5萬元的，申請人可以以協商或公開競爭方式擇優選擇維修施工單位。維修和更新、改造項目費用預算在5萬元以上的，申請人應當采取公開競爭方式的方式選擇具有相應資質的維修施工單位。

采取公開競爭方式的，相關費用可以計入維修和更新、改造成本。

（二）申請人提交申請并備案

申請人應當提交預算報告、資金使用方案、維修單位選定情況、公示影像資料、征求意見情況的材料到維修資金管理機構申請辦理備案登記。維修資金管理機構應當委派2名以上工作人員對申請項目進行現場查勘，核實項目內容、分攤范圍、項目質保期情況，并在5個工作日內完成備案登記。

申請人對申請資料的真實性、合法性、有效性負責。申請人隱瞞真實情況或提供虛假材料的，依法承擔相應法律責任。

（三）業主表決程序

資金使用方案在公示期間無異議或者異議不成立的，可以采用書面表決、電子表決等方式由有利害關系的業主共同決定。業主簽名表決結果應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

申請人可以聘請公證機構對表決程序進行監督，公證費用可以計入維修和更新、改造成本。

（四）組織施工

1、使用方案經業主表決通過并公示無異議后，申請人通知維修單位簽訂并按合同進行施工。申請人負責施工過程中的監督管理工作，并留存項目維修前、維修中、維修后三個階段的現場影像資料。

2、申請人可以根據相關規定，委托工程監理單位對項目工程實施監理，監理費用可以計入維修和更新、改造成本。

（五）組織驗收

申請人組織維修施工單位以及分攤范圍內自愿參與驗收的業主對工程質量進行驗收并形成竣工驗收表，聘請工程監理的，監理單位應當一同參與驗收。

依據消防等安全管理部門下達的責令整改通知文書實施的消防設施應急維修工程，由下達責令整改通知文書的機關出具復查意見書。

鼓勵第三方專業機構參與物業維修工程檢測、鑒定、監理、驗收。對物業維修工程費用5萬元以上（含5萬元）的項目，應當經工程造價咨詢機構對物業維修工程進行決算造價審核，申請人可以在維修資金管理機構建立的第三方服務機構備案庫中隨機選取并委托該專業機構進行決算審價，并形成項目決算報告，決算金額不得超過預算金額。審核費用可以計入維修和更新、改造成本。

申請人將驗收報告、分攤明細、業主意見表在物業管理區域顯著位置向分攤范圍內業主公示，公示期不少于7日，并留存影像資料。

（六）撥付資金

項目驗收合格后，公示期滿無異議或者異議不成立的，申請人持工程維修驗收合格證明及正式稅務發票提交撥付申請，維修資金管理機構對公示情況進行審核后，按維修合同和工程進度進行撥付。

第二十四條  發生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修的緊急情況時，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業專項維修資金。

需要應急使用物業專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者業主應當提出應急使用申請，維修資金管理機構應當立即組織現場勘察；確需立即維修的，業主委員會、物業服務企業或者業主（未成立業主委員會又未聘請物業服務的由小區所在社區居委會）應當立即組織維修單位實施搶修。出現應急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織代修。應急維修需要質監、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門進行認定的，要盡快出具認定意見；能夠現場認定的，要現場出具認定意見。工程完工后報維修資金管理機構備案，公示屆滿無異議后，維修費用從受益業主的物業專項維修資金賬戶中列支：

（一）屋面、外墻防水嚴重損壞，影響使用的；

（二）樓體單側外墻飾面脫落，圍護欄斷裂、管道脫落等危及人身安全、公共安全的；

（三）發生供水管道嚴重漏水、水泵泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（四）電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的，或者嚴重影響業主正常出行且隱患狀況可直觀認定的；

（五）消防系統、電力系統出現功能障礙或部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或緊急情況，經相關資質單位檢測、鑒定要求整改的；

（六）其他嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況。

工程竣工后，按照本辦法第二十三條第（五）（六）款規定組織驗收，撥付資金。

第二十五條  分幢賬戶資金經分攤范圍內業主共同決定后可以購買屋面、外墻、消防及運行時長超過質保期的電梯等物業共有部分的專項維修保險。

購買專項維修保險的具體實施細則由市、縣市區住房和城鄉建設行政主管部門會同同級市場監督管理等部門按照有關規定另行制定。

第二十六條  下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部分維修、更新和改造費用。

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

（三）應當由責任人承擔的因人為損壞物業共有部分所需的修復費用。

（四）根據法律規定或物業服務合同約定，應當由相關單位或物業服務企業承擔的物業共有部分的維修和養護費用。

第二十七條  維修資金管理機構應當按照公平、公正、公開原則，選聘一批具有相應資質、有固定辦公場所的維修企業和工程造價咨詢、監理、鑒定、驗收等第三方服務機構，分類建立維修施工企業庫和第三方服務機構備選名錄。施工企業庫和第三方咨詢服務機構名錄由維修資金管理機構管理定期公布，并結合申請人和業主的意見對入庫單位開展動態考評，建立準入和退出機制，實行優勝劣汰。

第二十八條  用于支付維修及更新、改造的工程費用，維修資金管理機構通過轉賬方式支付到合同中確定的維修單位對公賬戶。

第二十九條  物業專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用物業專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用物業專項維修資金的情況的處置辦法等。

（二）業主大會依法通過使用方案。

（三）物業服務企業組織實施使用方案。

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支物業專項維修資金。

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報市、縣市區維修資金管理機構備案。

（六）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知。

（七）專戶管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至維修單位。

 

第四章  監 督

第三十條  物業專項維修資金應當建立公示和查詢制度：

（一）每年7月對物業小區維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額進行公布；

（二）接受業主對公共賬戶和業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢；

（三）應物業小區業主提交書面申請可公示有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

第三十一條  業主對物業專項維修資金的使用有異議的，可以向維修資金管理機構提出書面復核申請，維修資金管理機構應當在收到復核申請之日起7個工作日內予以復核并向異議人書面回復。

第三十二條  房屋滅失的，業主交納的物業專項維修資金結余部分返還相應業主。

第三十三條  對于違反本辦法相關規定的單位和個人，由相關主管部門責令改正，并依據有關法律法規規章進行處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　  

 

第五章  附 則

第三十四條  本辦法所稱共有部分，是指業主共有的共用部位和共用設施設備，一般包括：房屋主體承重結構部位（含基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外墻面、共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第三十五條  本辦法所稱增值收益，是指維修資金管理機構統一管理的物業專項維修資金通過規模存款、組合存款等方式所產生的孳息與按照本辦法第十七條規定計息滾存的物業專項維修資金存款利息之間的差額部分。

第三十六條  本辦法所稱業主共同決定，是指由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第三十七條  本辦法所稱物業專項維修資金使用的申請人為業主委員會、物業管理委員會。但有下列情形之一的，相關業主、社區居（村）民委員會可以是申請人：

（一）未成立業主委員會的；

（二）業主委員會未履行或不能正常履行職責的；

申請人可以委托物業服務企業辦理申請使用物業專項維修資金等相關事項。

第三十八條  本辦法實施期間，與國家、省新出臺的法律法規相關規定不一致的，按新規定執行。

第三十九條  本辦法自公布之日起施行，有效期五年。